當(dāng)房地產(chǎn)的“黃金時代”落幕，土地財(cái)政的舊引擎轟鳴聲漸弱，中國城市增長的下一章，該由什么來書寫？

9月12日，瞭望智庫與普華永道在北京聯(lián)合舉辦《機(jī)遇之城2025》報告（以下簡稱《報告》）發(fā)布會暨“從機(jī)遇之城看中國機(jī)遇”研討會。會議匯聚了來自政、企、學(xué)、研各界的權(quán)威專家，共同解讀一份覆蓋中國60座城市的綜合評估報告，并就中國城市發(fā)展的未來路徑進(jìn)行深入研討。

《報告》從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技創(chuàng)新、消費(fèi)活力、數(shù)智賦能等十個維度，對城市發(fā)展的活力與潛力進(jìn)行了系統(tǒng)評估。結(jié)果顯示，上海、北京、深圳繼續(xù)引領(lǐng)發(fā)展，但更多城市如常州、煙臺、貴陽等，憑借在新能源、海洋經(jīng)濟(jì)、大數(shù)據(jù)等細(xì)分領(lǐng)域的突出表現(xiàn)，走出了差異化的發(fā)展道路，呈現(xiàn)出“各美其美”的多元化格局。

本次研討會的背景尤為關(guān)鍵。7月召開的中央城市工作會議確立了城市發(fā)展從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升的總基調(diào)。與會專家的共識是，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷歷史性深度調(diào)整、傳統(tǒng)增長模式難以為繼的當(dāng)下，中國城市必須重新錨定歷史方位，通過科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級、精細(xì)治理和更高水平開放，培育新的經(jīng)濟(jì)增長極。

房地產(chǎn)“深度調(diào)整”

中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、中國金融學(xué)會理事連平指出，城市建設(shè)、城市發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場。“十四五”時期是中國房地產(chǎn)市場“持續(xù)時間最長、程度最深、供求關(guān)系發(fā)生極其深刻變化的一次調(diào)整”。多項(xiàng)指標(biāo)顯示，市場已從過去的“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┐笥谇蟆薄?/p>

展望“十五五”，連平認(rèn)為多項(xiàng)宏觀因素將持續(xù)制約房地產(chǎn)復(fù)蘇：人口總量下降直接導(dǎo)致購房需求基數(shù)萎縮；城鎮(zhèn)化率增速放緩意味著由農(nóng)民進(jìn)城帶來的剛性需求高峰已過；居民部門杠桿率高企（目前仍在60%以上）壓制了加杠桿購房的空間；房企存量債務(wù)“尾部風(fēng)險”?依然存在。

這一嚴(yán)峻判斷意味著，過去二十多年依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的城市發(fā)展模式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。各城市政府、投資者和企業(yè)都必須正視這一結(jié)構(gòu)性變化，徹底擺脫路徑依賴，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展尋找新的、可持續(xù)的引擎。

?“存量更新”替代“增量擴(kuò)張”

國家發(fā)展和改革委員會城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任高國力概括了這種轉(zhuǎn)變。他提出“兩個轉(zhuǎn)向”：一是城鎮(zhèn)化從“快速增長期”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定發(fā)展期”；二是城市建設(shè)從“大規(guī)模增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”為主的階段。

“換期”與“轉(zhuǎn)段”意味著城市競爭的核心發(fā)生了變化。過去，競爭的是土地規(guī)模、人口流入和GDP增速；未來，競爭的是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力、公共服務(wù)品質(zhì)、治理精細(xì)度和人居環(huán)境。高國力強(qiáng)調(diào)，未來城市的核心潛能在于“城市更新”，這不僅包括老舊小區(qū)、廠區(qū)的改造，更涵蓋了城市功能、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和綜合效益的全面優(yōu)化與提升。

《報告》的評估結(jié)果印證了這一趨勢。普華永道中國公共事務(wù)主管合伙人周星指出，中國城市發(fā)展已進(jìn)入“多元化”階段。頭部城市如杭州，在各維度表現(xiàn)均衡；而許多城市則憑借獨(dú)特優(yōu)勢脫穎而出：常州聚焦“發(fā)儲送用網(wǎng)”新能源全產(chǎn)業(yè)鏈，成為“新能源之都”；煙臺依托海洋經(jīng)濟(jì)成功跨入“萬億俱樂部”；貴陽則搶先布局大數(shù)據(jù)交易，成為數(shù)字先鋒。這些案例表明，在存量時代，差異化定位和特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展是中小城市突破重圍的關(guān)鍵策略。

新機(jī)遇何在？

盡管傳統(tǒng)增長引擎減弱，但《報告》也揭示了新的增長機(jī)遇?？萍紕?chuàng)新、高水平開放和城市治理現(xiàn)代化成為破局的關(guān)鍵。

在科技創(chuàng)新方面，北京在《報告》相關(guān)維度中實(shí)現(xiàn)“大滿貫”。上海落地超600家外資研發(fā)中心，蘇州企業(yè)研發(fā)投入占比高達(dá)85%，合肥聚集全國近1/3的量子科技企業(yè)，顯示創(chuàng)新活動高度集聚于頭部城市。

在開放發(fā)展方面，成都是唯一躋身開放發(fā)展維度前五的內(nèi)陸城市，南寧成為連接?xùn)|盟的門戶樞紐，香港依然發(fā)揮“超級聯(lián)系人”作用。49個觀察城市實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差，顯示中國城市在全球產(chǎn)業(yè)鏈中仍具韌性。

此外，智慧治理成為提升城市韌性的重要手段。杭州通過“城市大腦”優(yōu)化交通與文旅管理，成都構(gòu)建“技術(shù)與人防互補(bǔ)”的安全感知網(wǎng)，合肥打造城市生命線監(jiān)測系統(tǒng)，均體現(xiàn)了數(shù)字化對城市治理的賦能。

《報告》描繪的不僅是一幅中國城市的競爭力圖譜，更是一張面向未來的轉(zhuǎn)型路線圖。它揭示了一個根本性轉(zhuǎn)變：中國城市的發(fā)展邏輯正在重構(gòu)，從過去追求速度和規(guī)模的外延式增長，轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量、效益和可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵式提升。

連平對房地產(chǎn)市場的分析，提醒各方必須正視“十五五”期間宏觀經(jīng)濟(jì)所面臨的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)動能的消退已成定局，但這恰恰倒逼城市尋找新的發(fā)展路徑，無論是通過科技創(chuàng)新激活新質(zhì)生產(chǎn)力，還是通過高水平開放融入全球網(wǎng)絡(luò)，抑或是通過精細(xì)化管理提升市民幸福感，都意味著城市競爭已進(jìn)入一場以“品質(zhì)”和“特色”為核心的新賽程。

未來的城市機(jī)遇，將不再均勻分布，而是高度依賴于城市能否精準(zhǔn)定位、能否打破同質(zhì)競爭、能否在細(xì)分領(lǐng)域構(gòu)建起難以替代的優(yōu)勢。能否在“存量時代”做好“更新文章”，能否在“人口紅利”消退后激活“人才紅利”，將成為決定城市能級能否躍升的關(guān)鍵。