1.請您就下半年全國樓市展望談一下看法，主要問題：一是對上半年樓市進行復盤，您認為有哪些值得關注的主要特點？對房企業(yè)績波動較大怎么看？市場是否會進一步呈現(xiàn)以價換量特征？

答：年初以來，全國商品房銷售及房價跌幅明顯收窄，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)生了積極的變化。截至6月底，商品房銷售面積累計同比下跌3.5%，跌幅較2024年底收窄9.4個百分點；新房價格月均環(huán)比下跌0.2%，二手房價格月均環(huán)比下跌0.4%，均較2024年月均水平跌幅收窄0.3個百分點。自2024年三季度末政策“組合拳”出臺后，房地產(chǎn)市場總體跌勢放緩，一線和部分重點二線城市去庫有所加快，住宅銷售保持兩位數(shù)增長。年內(nèi)“白名單”專項貸款持續(xù)擴圍至8.5萬億元，年內(nèi)新增近3萬億元，為房企風險管控起到了積極的作用。

根據(jù)公開信息，上半年全國房企業(yè)績存在分化。與去年同期相比，部分央企、國有的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售回暖，部分營收同比超過三成，主因是這部分房企的商品房資產(chǎn)主要聚焦在一線和重點二線城市，上半年整體銷量情況不錯。相較之下，由于大部分民營和中小房企存量房產(chǎn)主要是三四線、低能級地區(qū)資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場需求不濟，導致其營收下降較為明顯，同時還面臨存量土地資產(chǎn)減值等財務壓力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營狀況差異度較大。

目前，房地產(chǎn)市場仍處于中長期調(diào)整階段，房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負債率普遍處于偏高水平；大部分開發(fā)商年化銷售能力持續(xù)下降，一半上市房企現(xiàn)金短債比不到1，經(jīng)營性現(xiàn)金流減少導致現(xiàn)金流壓力仍處于高壓水平。下半年房企債券到期償還規(guī)模約1756億元，較上半年多增約178億元，較去年同期多增約274億元；還本付息規(guī)模大約占整體到位資金的20%，這意味著房企仍將通過各種融資渠道來緩解償債壓力。預計未來一個階段，經(jīng)營困難的房企仍將采取“以價換量”、“降價促銷”等方式吸引購房者，促進銷售回款。?

2.當前樓市明顯感覺是在止跌回穩(wěn)之中，但市場并未完全企穩(wěn)，市場需求不足，恢復基礎尚不牢固，主要是什么原因？什么時候樓市會完成探底？

答：從中長期視角來看，當前我國房地產(chǎn)市場正處于結構調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場供需結構發(fā)生了很大的變化，居民部門購買力與預期收入遠不及過去“地產(chǎn)黃金時代”。城鎮(zhèn)化發(fā)展正從過往全面快速發(fā)展的階段逐步轉向更為聚焦于城市群、都市圈的發(fā)展階段，曾經(jīng)經(jīng)歷過“井噴”行情的大部分三四線城市，因長期積累的購房需求已基本釋放，難以成為拉動住房市場的主要“生力軍”。

近年來城鎮(zhèn)居民收入增速放緩至5%左右，金融及銀行理財產(chǎn)品收益率普遍降至2%左右的水平；有的行業(yè)開始大面積降薪、甚至于追繳過去獲得的高薪；購房者對房價的預期以看平和下跌為主，居民部門綜合收入增長預期弱化對買房的信心產(chǎn)生負面影響。而受制于資金供給問題，房企經(jīng)營能力面臨巨大考驗，購房者對于房企樓盤建造質(zhì)量以及樓宇交付的擔憂情緒不斷增加，購房者的買房行為相較于過去而言更為理性和謹慎。

短期來看，長期施工面積的下降將繼續(xù)拖累建安工程建設進程及相關投資。截至2025年6月末底，房地產(chǎn)施工面積年化約為67億平方米，相當于2013年末的水平。受資金供給總體下降因素的影響，預計到2025年底，房屋施工面積（年化）可能降低至64億平方米左右，全年跌幅仍將達到兩位數(shù)。由于中央及各地住建部門對房屋新開工保持謹慎態(tài)度，房企市場化新開工項目建設總體將保持收縮格局?？⒐ざ俗?024年四季度出現(xiàn)快速下滑，這可能與房地產(chǎn)開發(fā)商短期流動性支持力度偏弱有關。綜合來看，占到房地產(chǎn)投資六成以上的建安工程投資可能在2025年仍然面臨不小的下行壓力。下半年很可能是本輪房地產(chǎn)深度調(diào)整轉向逐步走穩(wěn)的關鍵階段。鑒于本輪調(diào)整已近四年之久，且政策支持力度空前，但庫存卻依然居高難下，實難做出短期市場即可止跌企穩(wěn)的判斷。

3.展望下半年，樓市走勢如何，對穩(wěn)樓市有哪些建議？

答：展望下半年，如果沒有更多增量政策出臺的話，基于人口周期及二季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)市場將延續(xù)收縮格局。商品房去庫存仍是商品房市場的主線，短期來看房地產(chǎn)市場全面止跌回穩(wěn)難度較大。宏觀住房政策仍將保持支持態(tài)度，房貸市場利率可能適度走低，各地購房門檻總體趨于市場化操作，壁壘減少，幫助剛性和改善性住房需求釋放。預計全年商品房銷售面積同比下降5%左右，新房和二手房價格同比下跌2%-4%。鑒于房地產(chǎn)市場已調(diào)整了四年左右，政策和市場環(huán)境發(fā)生了重大變化，供求關系已相對走穩(wěn)，預期正在改善，短中期內(nèi)房價難以再現(xiàn)20%-30%的下跌。

有關部門近期警示國有開發(fā)商現(xiàn)金流風險，可能預示著下半年房企拿地行為趨于謹慎?！鞍酌麊巍辟J款項目將繼續(xù)落地，商品房收儲及土地專項債的發(fā)行速度將有所加快，財政部將逐步下發(fā)城市更新專項資金800億元用于老舊小區(qū)改造，以補充房企流動性。受制于長期資產(chǎn)負債率偏高、投資回報率的持續(xù)下降，房企償債難度依舊不小，預計房企“降杠桿”行為將延續(xù)，按照當下年化工程建設能力推算，預計全年投資跌幅可能為-10%左右。

為推動下半年房地產(chǎn)市場止跌走穩(wěn)，宏觀政策和產(chǎn)業(yè)政策應加大力度推進并增強針對性。在需求端，進一步采取措施推動需求釋放。建議進一步適度下調(diào)房貸利率，優(yōu)化個人住房財稅優(yōu)惠政策。下半年在推動LPR下行的同時，降低住房公積金貸款中長期利率25個基點。由于大城市住房需求體量大，改善性購房需求相對更為強勁，建議大城市所在的商業(yè)銀行可以適當減少二套房貸款加點利率幅度20個基點左右。建議適度減免保障性租賃住房稅費要求。對面積不超過140平方米的，可降低稅率25個基點；對面積超過140平方米的，首套住房和二套住房可降低稅率50個基點。印花稅率和個人所得稅在140平方米以上的住宅稅率方面仍有進一步調(diào)降的空間。

在供給端，建議出臺針對性更強的政策支持房企，以促進房地產(chǎn)緩跌走穩(wěn)。據(jù)測算，目前“白名單”信貸安排已達8.5萬億元左右，相當于現(xiàn)有開發(fā)貸余額的62%左右。建議下半年應加快步伐促其落地，以改善房企流動性狀況。公募REITs作為直接融資工具，底層資產(chǎn)主要以租金收入作為融資基礎，不僅可以滿足這類企業(yè)長期持有運營所需的資金，也可以減免傳統(tǒng)債務融資工具（銀行貸款、債券融資）的融資成本壓力，緩解現(xiàn)金流壓力。建議全年資本市場安排千億以上規(guī)模滿足相關項目的融資需求，更好地盤活存量資產(chǎn)。為了更好地應對房企風險，做好對不可測或突發(fā)“暴雷”現(xiàn)象的出現(xiàn)，建議對財務風險隱憂或影響力較大的全國大型房企，增加非銀融資渠道或不良資產(chǎn)處置計劃的準備工作，引入不良資產(chǎn)管理公司、地方國資等其他機構，加大力度緩釋房企現(xiàn)金流和債務壓力，降低其流動性風險和債務違約風險。建議增加一線和重點二線城市住宅用地供給，滿足當?shù)刈》渴袌龊头科笮枨蟆?/p>